2010年季度宁波市写字楼租赁市场分析

　宁波写字楼市场在2009下半年开始才逐渐摆脱2008金融危机阴影天龙八部，并在低迷状态里逐渐回暖走好，经历了非常大的变化。2010年随着经济大环境的回暖，宁波写字楼市场日见明朗，写字楼租赁市场可能会迎来春天。

　　一、年关分水岭明显

　　由于春节的关系，季度租赁市场的成交量和租金走势变化比较明显。

1、成交走势

　　由于春节的关系，季度宁波写字楼租赁成交量呈“V”型。据沃德房产数据显示，宁波写字楼租赁市场年后成交量与年前成交量环比增长157%，其中，以三月份的成交量为。二月份与一月份相比回落37%，三月份较二月份相比提高60%，这与大部分企业习惯于在年后找写字楼，且年后租约到期比较多的原因有关。

　　2、租金走势

　　海曙区大部分写字楼年后租金增长非常明显。例如银亿时代广场 (论坛 新闻)租金均价从年前的1.4~1.6元/平/天，年后上升到1.6~1.8元/平/天；汇金大厦 (论坛 新闻)的租金均价从2.2~2.3元/平/天上升到2.4元/平/天左右图行天下，月湖银座 (论坛 新闻)从1.6~1.7元/平/天上升到1.8~1.9元/平/天，银泰国际 (论坛 新闻 视频)从2.55元/平/天上升到2.7元/平/天。

　　江东中心区的租金在2010年季度基本保持稳定。嘉惠国贸A座在2.0元/平/天左右，兴业大厦 (论坛 新闻)在1.9~2.0元/平/天之间，东海曙光在1.7~1.8元/平/天之间，会展中心在1.3~1.4元/平/天之间。

　　高新区 (论坛 新闻)和鄞州区的租金也上呈现上升趋势。九五国际从0.7元/平/天左右上升到0.9~0.95元/平/天。鄞州商会、广博 (论坛 新闻)国贸、新洲银座 (论坛 新闻)等楼盘相对比较成熟搜狐网，租金变化不大，但也有略微上升，涨幅大致在0.05~0.1元/平/天之间。

　　另外因为南部商务区大部分楼盘都将在2010年下半年交付，沃德房产业务经理分析，届时鄞州区的整体租金均价可能会在交付初期受到配套设施不完整等因素略有下滑，但整体租金将随着时间的推移稳步上升。

　　3、区域选择

　　从沃德房产成交数据显示，季度写字楼租赁市场的主力区域还是集中在海曙区和江东中心区。以海曙区为例，一月份海曙区的成交量占总成交量的61.9%，二月份占61.1%，三月份占54.8%，基本保持在60%左右。

　　在租赁成交面积中，海曙区以100平方左右的小面积为主，江东区以200平方左右为主，而鄞州区则以500平方的大面积为主，江东高新区以九五国际为例，成交面积以100以下的小面积为主。

　　二、2010写字楼租赁市场展望

　　写字楼市场受金融危机的影响是深度的，因此，写字楼市场真正回暖可能需要一定的时间。

　　1、商住价格倒挂现象是暂时的。

　　目前写字楼、住宅价格倒挂的现象非常严重，沃德房产专业人士分析，这种不正常的现象是暂时的。比如宁波南部商圈的写字楼目前价格在一万左右，而同类地段的住宅价格逼近二万，据分析师薛建雄表示，住宅价格的高企让不少资金开始转移投资方向，尤其是保险资金也开始涉足不动产领域，有明显价格优势的写字楼物业，成为关注的重要目标。写字楼的价值被严重低估，这种现象是非常不正常的，而这种不正常现象必定只是暂时的。

　　2、只租不售成主流

　　市场上高品质的写字楼产权应该是自营型的为主goodfeel，凡是打散了卖的写字楼物业管理起来非常难，这种写字楼的品质肯定不会高。高品质的写字楼物业肯定是持有性的，这样才能不断的投入不断的维护，保证高的品质，吸引高层客户，实现良性循环。沃德房产业务经理介绍，平常工作中接触的高端客户越来越多，高端客户对物业的要求非常挑剔。沃德房产专业人士分析，2010年只租不售的写字楼将成为主流。

　　3、租赁市场定位更加清晰

　　随着经济的发展，客户分流，目前企业经营状态很多元化，因此对写字楼的选择也是多元化的趋势，不管从低端，商圈，还是内部空间，都会有新的变化新的要求。

　　沃德房产人士分析，2010年的宁波写字楼租赁市场可能会在客户分流、市场细分的环境下，逐渐平衡。客户的需求越来越明确，产品的定位越来越清晰，那么租赁市场也会越来越明晰，达到平衡。

　　4、2010年租金趋势整体向上

　　海曙中心区和江东中心区由于极具优势的地理位置和已经相当成熟的氛围，租金居高不下且稳步上升。一些位置好楼盘新的写字楼，尤其是面积在100--200平方和300平方左右的户型，甚至出现一房难求的局面。

　　鄞州区由于2010年推出的量比较大，而且南部商务区是一个正在兴建和发展中的商务区，受到初期配套设施目前尚不完善以及东部新城的竞争关系，租金可能会在推出初期略有下降。但这个下降的过程不会持续更加不会长久，随着商务氛围逐渐形成，受其良好的区位优势、配套力度、政策扶持，租金必定稳步上升，预计二年左右租金可能会赶超海曙和江东中心区。

　　高新区在近几年中已经积累了一定的人气和知名度天龙八部，东部新城的商务氛围也已经成熟了很多，在2009年下半年东部新城的租金已经在稳定中呈现了细微的涨幅，而在2010年的季度，尤其是春节过后，租金有比较明显的上升，在2010年的大环境下，高新区的租金可能涨幅较小，但上升是肯定的。

　　日前，宁波与上海的高层次金融对话与港口合作进一步拓展，随着宁波经济对外合作的不断增强，长三角经济一体化的不断密切，南部商务区、中央核心商务区、东部新城市务区等不断建成……给宁波经济的发展带来很大的想象空间，有理由相信：2010宁波的写字楼市场前景将更值我们期待。

来源：沃德房产