宁波严限办公楼“变脸”单身公寓

针对近些年甬城数量众多的办公楼“变脸”单身公寓后上市销售的楼市怪象，市规划局、市建委和市国土资源局联合发出的一份禁令于昨日公布。

依照本月起施行的该份禁令，今后在新推土地上开发的办公类建筑，其中的单身公寓建筑面积将控制在总办公建筑面积的20％以内；更值得购房者注意的是，以个人名义购买办公建筑内的单身公寓后，如果不注册公司，将无法办理房产证。

禁令专门针对拟建的办公建筑，并以土地出让情况将之分为两类：一类是土地尚未出让的，一类是开发商已经拿地、但设计方案还没有获批的。

至于规划设计方案已获批的待建办公建筑项目，还是可以按照既定方案来开发。

新土地上建办公楼

单身公寓面积最多占20％

对于土地尚未出让的拟建办公建筑，禁令明确，在规划设计条件中，必须明确办公建筑的类型：要么全部建一般办公楼，即按层设置公共卫生间、其中的办公室是一个个可灵活隔断的大空间的“开放式办公室”；如果还要建一部分公寓式办公楼（含酒店式办公楼）——即设有独立厨卫、卧室、客厅等空间的现在市场上常见的单身公寓，则单身公寓的总建筑面积不得大于总办公建筑面积的20％。

特别要注意的是，禁令明确，此类公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人。对该条规定，规划部门有关人士解释说，今后自然人购买此类单身公寓，如果不注册公司，难以从房屋登记部门办出房产证。

此外，禁令还强调，今后位于城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼（含酒店式办公楼）。

所谓“城市重要地段”，按照2007年6月市规划局公布的《宁波市城市规划区内重要地段和重要建筑目录》，分为“城市重点区块”和“重要道路沿线地段及重要节点”两大类，前者包括12大城市核心区块、三江六岸沿岸地段（指距岸线200米范围）、城市主要交通枢纽、文物保护及历史街区等，后者包括多条城市道路以及多个城市主要出入口、主要道路交叉口。

禁令还对一般办公楼中的“开放式办公室”的建筑面积作了限定：位处重要地段内的，“开放式办公室”的建筑面积不应小于400平方米；位处其他地段内的，不应小于200平方米。

这意味着，以后在本市办公楼市场上，将很难见到单套面积小于200平方米的办公房源。

老土地上的拟建办公建筑

最多能建40％单身公寓

对于土地已出让的拟建办公建筑，如果其规划设计方案尚未批准或技术审查会尚未通过，禁令明确，“开放式办公室”的建筑面积，不得低于办公建筑总建筑面积的60％；“单元式办公室”的建筑面积，不得高于办公建筑总建筑面积的40％。

对于“单元式办公室”，规划部门解释说，即由接待空间、办公空间、专用卫生间以及服务空间等组成的相对独立的办公空间形式。

据记者了解，目前在本市单身公寓市场上，不乏将这类办公室当做单身公寓在卖的，只不过比正常的单身公寓少装了煤气管道、没有正常的厨房而已。

而不管是对今后新推的土地上所建的办公建筑，还是对已成交土地上设计方案未获批、待建的办公建筑，禁令均规定，它们的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，一般不得设置阳台；沿城市主干道的一面，原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。同时，房屋登记机构对这些办公建筑，一般不予办理产权分割——即给一间大办公室办多份房产证。

（记者程旭辉通讯员叶建明）

旭辉看楼市

在办公用地上建单身公寓

这是一个公开的秘密

用地性质是商务办公或商业金融、使用权是40年或50年的土地，被开发商开发成单身公寓甚至别墅、普通公寓类型的产品销售，近些年已成为宁波房地产界内一个公开的秘密。开发商借此谋取的利益之巨、民众乃至政府直接或间接所受损害之深，却鲜有提及。

按照透明售房网数据统计，去年初至今，市四区已售、在售的单身公寓类项目（包括酒店式公寓）总计23个，房源总数约1．01万套；而其中用地性质属纯住宅用地的项目仅6个，房源才2200套不到。也就是说，约八成的单身公寓，是从办公用地上“生长”出来的。

事实上，单身公寓还不是办公用地所“结出”的全部“异果”。比如卖的是联排别墅的慈城一楼盘，又比如开发的是普通公寓的宁波国家高新区一楼盘，它们的土地也是只有40年使用权的商业、办公类用地……

办公用地“异化”为单身公寓用地甚至别墅、普通公寓用地，最主要的原因，是近些年甬城办公楼市场的供过于求。

有房产公司统计显示，自2005年至2009年，市四区办公楼的供应量由45万平方米一路飙升至近130万平方米，而年均销售量则不到50万平方米——基本上每年推出的办公楼，当年只能卖掉六成左右；同期，办公楼的售价基本徘徊不前，去年7713元／平方米的成交均价还创下了近五年的新低。

而一旦办公楼“变脸”成单身公寓或者别墅、普通公寓，不但销售上能取得如住宅类楼盘一般的佳绩，在价格上还能比同地段的办公楼高出一大截：普通办公楼单价只有七八千元，单身公寓却能卖到1．2万元、1．5万元甚至更高。

相比于拿住宅用地卖商品住宅，开发商拿办公用地卖单身公寓、别墅或普通公寓，似乎也更为划算。像去年宁波国家高新区、东部新城等区域的住宅用地动辄拍出每平方米万元左右的楼面价，而同区域的商务办公用地成交价则大多只有两三千元；假设住宅楼盘和单身公寓的建安成本都是5000元／平方米，前者单价卖2万元、后者单价只卖1．5万元，则开发单身公寓能获得比开发商品住宅高一倍的利润率。

在这样的背景下，不但正常的楼市竞争格局会被扰乱，也很容易滋生权力“寻租”等问题。

而同时，买了此类房子的民众，很难说也能够赚到大钱。以单身公寓购房者为例，买房和养房的成本很高——首付比例至少得50％且不能享受公积金贷款、契税要按房屋总价3％来交、水电气收费一般得按非住宅标准收取，年出租回报率却普遍只有4％甚至更低；如果想转手，虽然价格可能比买进时高出不少，但在单身公寓供应较大的背景下，接手的人却并不容易找。

在更深远的视角下，如果坐视办公用地“结”出非办公楼的“果”，除有土地出让金流失之虞外，政府很难实现推地时的这样一种初衷：让一个区域形成商务办公氛围，吸引人才流、资金流和物流等以转变区域经济结构和经济发展方式、提升区域竞争力。在这样的意义上，政府同样是办公用地“异化”的受害者。

不管从哪个角度看，对于办公用地不建办公房的现象，早该禁了！